奇招or奇葩？不占热点不跟趋势 这个京派房企弄啥呢
年底，众开发商都在为明年开局做准备，尤其一些新进成都的房企，比如中南的海棠集和上熙府、武侯金茂府等，可谓各有亮点。
今天小全全要介绍的是首钢蓉城里，关注点有二：
1、这是首钢地产首进成都，也是其在黔成渝地区第一次以公开拍卖的方式拿地，没有选择城南或城东，反而落子在了稍显“冷门”的北湖板块？
2、作为首钢地产在成都的首发之作，这将关系到首钢品牌是否能在成都市场上一炮打响，以及市场观察这一企业的一个样本项目，那么蓉城里将如何出手？
需要注意的是，从去年11月拿地以来，一年来首钢在成都市场并任何发声，对于多数成都购房者甚至业界而言，首钢地产是陌生的。
小全全获知的最新消息是，目前蓉城里工地正在进行土方整理工作，具体推盘节点尚未确定。从了解情况来看，预计最早明年年中左右推出。
首钢地块现场
看不懂的拿地逻辑
首战为何选择“冷门”的北湖？
2016年11月1日，经过30多轮的竞拍后，重庆首金房地产开发有限公司以12.52亿元的总价、溢价90%、楼面价6300元/平方米将成华区龙潭街道78.4亩的地块收入囊中，标志着首钢地产进入成都市场。
随后，项目被命名为蓉城里。
公开资料显示，首钢地产起源于北京，已经在重庆、贵阳等地展开布局。
首钢地产此前在其他城市的进入方式均为地方政府招商引资或合作开发——比如圈下1500亩土地进入郑州，的北京城中村改造项目，或是以产业园为切入点进入河北，以打造城市商业综合体方式进入安徽、贵州，而重庆首钢的首发项目则是选择两江新区打造别墅产品。
此次进入成都是地产首钢首次以公开招拍挂的方式拿地。
为什么会如此？小全全咨询了首钢营销人员，对方的回答是“首钢一直在摸索转型，走市场化道路”的讯息。
从公开资料可以看到，近些年首钢提出重点发展房地产和高新技术等非钢产业、提高房地产业务收入、拓展房地产多样化业务的企业战略。
显然，单纯的招商引资进行合作开发的模式已经无法满足首钢地产快速全国布局、扩大项目规模、速度的需求。自去年11月1日在成都拿地后，今年4月首钢同样通过公开招拍挂方式拿下重庆悦来99亩地块。
那么，为何会选择北湖？首钢地产进入新城市的拿地逻辑是什么？
实际上，很难从首钢地产现有项目理出一条清晰的逻辑线，更不用说判定其进入城市的拿地逻辑，“但首钢每个项目都会注重控制土地成本”有业内人士透露。
“在全国布局中，首钢对城市的选择首先是会避开土地价格活跃的城市，比如上海、深圳、广州，选择从三四线城市切入，意在降低开发成本。”业内人士分析认为，“首钢毕竟是地产市场新军，且前期房地产业务不是主要业务，转型期对土地成本管控很严格。”
项目现场广告围栏
回到2016年11月1日土拍现场，虽然首钢6300元/平方米的楼面地价已经是北湖板块历年土地出让较高价格了，但较之同区域的北湖国际城最高楼面地价仅多了300元/平方米。
相比同日最终德商以10250元/平方米楼面地价拿下成华区地块、保利12140元/平方米拿下武侯区地块、长虹置业8250元/平方米拿下金牛区地块的结果来看，首钢选择首战北湖板块似乎也在情理之中。
看不懂的产品策略
为何选择100㎡产品对抗改善大势？
此次首进成都地产市场，在自身品牌影响力较弱的前提下，如何在成都市场激烈的竞争中突出重围对首钢来说是个不小的挑战。
可以看到，这两年的新面孔房企的首作都选择了自家改善产品，甚至是top系来立flag，比如中南、金茂府等。一来和成都进入改善年，市场需求相符，另一方面top系更能引发市场热点关注。
那么首钢蓉城里主打100㎡的产品就有些让人捉摸不透了。
首钢蓉城里总规图以及示意图
点击图片可左右滑动
8月成都市规划平台放出的蓉城里建筑工程规划许可证，让我们可以提前一窥项目“真容”。
由于首钢入蓉后尚未在市场发声，市场上关于首钢产品信息知者甚少。据了解，首钢以往在其他城市的惯例是，首选将会做区域热点结构性产品、风险性小的产品。所以，蓉城里主打100平方米左右的产品，基于完全区域现阶段的流量产品的基础。
数据统计，从2015-2016年的板块供求产品结构来看，北湖-龙潭寺片区80平米面积段以下的供应占比达到58%，80-100平米面积段供应比37.7%，这意味着100平米以下供应占据了95.7%。
从这个角度来讲，这里是以刚需为绝对主导的区域。
目前，区域主力供应中铁建北湖国际城主打79-90平方米产品，均价在12000-14000元/㎡的范围。
2015-2016年北湖板块供求产品结构分析
不过虽然北湖板块曾经是刚需产品的天下，但是我们必须得注意：2016年与首钢前后脚进驻区域的融创、绿地、恒大、华宇等项目的容积率都是在3.0以下。尤其今年北湖板块新亮相的几乎都是“清一色”的改善项目。
比如距离蓉城里3公里左右的融创玖阙府首期亮相，主打联排、叠拼类合院产品与150平方米以上的高层大平层产品，绿地·悦蓉公馆、恒大锦城和华宇旭辉锦绣花城三个项目在产品打造上均采用高低配的方式，主打多层、叠拼、类别墅产品，瞄准改善客群，配以少量高层产品，高层面积90-140平方米不等。
根据中原地产、中成房业机构统计，北湖板块1-11月今年仅有不到5万平米的110平米以上户型房源推出，与周边崔家店等板块处于同一量级。但销售层面，销量却高于后者，供销达到1:1，足以看出改善客群开始对区域的看好。
前期一直主打刚需产品的北湖国际城最新四期将推出大户型高改产品
“北湖板块在用地规划指标控制上很严格，规定容积率大部分都在3.0及以下”，后期区域住宅主打低密改善也将成为定局，比如11月30日终止的、与蓉城里一街之隔、起拍楼面价8750元/平方米的秀水社区地块的容积率仅2.38。另外小全全还了解到，接下来北湖板块还将推出两块容积率≤1.5的临湖地块。
让我们把视线聚焦到项目本身：
地块条件上来看，地块内部整体较为平整，后期土方工程较小，便于施工。地块西侧为北湖国际城二期，北侧为马鞍山排洪渠，不过值得注意的是——南侧紧邻遂成铁路线，噪音影响较大。
地块周边环境
虽然主打刚需产品，我们还是可以看到做蓉城里的一些小心思：
1、S型布局弃高密的建筑覆盖率
与一般围合式高层布局不同，此次蓉城里带来的S型的楼栋布局，多数房源都呈现东南方位。（可见上文规划图）
小全全获知，首钢意在让每户视野得到最大限度的满足，提高所有产品的采光通风度，避免出现暗屋。
2、3.8的容积率，住宅为T4\T6的塔板式结构，分27F、32F、33F三种类型。
3、项目为纯住宅设置，配有独立商业，居住舒适度不错。
4、从目前的总规图可以看见，项目中40%以上的户型的设计为板式结构。
从这些硬指标来看，整体上蓉城里地块达到做刚改类产品的基本线，比同区域已供应的刚需产品看起来优势更多一些，接下来就看具体的户型等细节了。
在一片改善项目的“围攻”下，正在从刚需向改善过渡的北部板块小户型反倒变得稀缺了。所以，对比整体市场，首钢选择做100平方米产品是定位失误还是出其不意，还有待市场后续观察。
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